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时下，居民住宅物业管理行业，在城镇化的引导下得以迅速发展，优质的物业管理服务，关系到居民的生活质量，也承担着部分社会公共管理服务职能。然而，小区物业服务纠纷，成为社会矛盾多发地带，在物业合同纠纷案件中，有的业主得到法院支持，有的业主却败诉收尾那么，当小区业主与物业公司之间，发生纠纷时业主该如何正确维权呢？河南锦盾-郑州律师事务所为您解析！

●业主正确维权的方式●

1、协商解决。《河南省物业管理条例》第十九条规定，业主委员会负责执行业主大会决定的事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；督促业主按时交纳物业服务费用；调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。第二十六条规定，业主委员会应当建立定期接待制度，及时了解业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

因此，业主及物业使用人在接受物业服务的过程中，因物业服务企业及其从业人员不符合法律规定或合同约定的行为产生纠纷时，可以寻求由业主委员会协商解决。

2、行政监督。《河南省物业管理条例》第四条规定，市、县（区）人民政府房地产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理；物业使用和维护的监督管理；受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉。第五条规定，街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，会同市、县(区)人民政府房地产主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立 业主大会和选举业主委员会，并监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。物业服务企业应当配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作，拒不配合的，街道办事处、乡镇人民政府应当提请市、县(区)人民政府房地产主管部门依法处理。

因此，当业主委员会不能协调解决业主与物业服务企业之间的纠纷时，业主可以向街道办事处或乡镇人民政府申请处理纠纷，也可以直接向辖区内市、县（区）政府房地产主管部门提请监督或提出投诉。

3、申请调费。《河南省物业管理服务收费管理办法》第四条规定，各级人民政府价格主管部门是本行政区域内物业管理服务收费的主管机关，各级人民政府房地产行政主管部门要协同政府价格主管部门加强对物业管理服务收费的监督、管理的指导。第二十一条规定，物业管理企业收费实行年度审验制度，每年考核复审一次，管理服务质量发生变化的，价格主管部门有权调整其收费等级和收费标准。第二十八条规定，物业管理企业与业主和使用人之间发生的价格纠纷，业主大会或业主委员会应予协调，协调不成的可由价格主管部门商物业管理行政部门裁定。

因此，当业主与物业公司在收费标准发生纠纷时，可以申请所在地人民政府价格主管部门调整收费标准。

4、重新选聘。《河南省物业管理条例》第十五条规定，业主大会履行下列职责：选聘和解聘物业服务企业；第十六条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部门占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；决定选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

因此，当业主通过前述救济途径均无法有效处理其与物业公司之间的纠纷时，可以召开业主大会解聘物业公司，并根据实际情况重新选聘。

5、依法起诉。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

因此，当物业服务企业未尽到合理限度内的安全保障义务，且业主或物业使用人的人身或财产因此遭受损害时，业主或物业使用人可以搜集相关证据向当地人民法院提起人身损害或财产损害赔偿诉讼。

锦盾提醒：居民小区是人们生活居住的地方，其状况如何不但关系到公众的安全与幸福，而且关系到社会的平安与和谐。物业公司相当于小区的管家，是小区的业主们为了共同的利益而有偿选聘。因此，物业公司的首要义务是依据法律规定和合同约定，尽心尽职对小区做好服务与管理，在环境卫生、安全保障和公共维修等方面获得小区业主们的普遍认可和满意，以换取自己的应得报酬，实现互利共赢。

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