郑州律师

时下，居民住宅物业管理行业，在城镇化的引导下得以迅速发展，优质的物业管理服务，关系到居民的生活质量，也承担着部分社会公共管理服务职能。然而，小区物业服务纠纷，成为社会矛盾多发地带，在物业合同纠纷案件中，有的业主得到法院支持，有的业主却败诉收尾那么，当小区业主与物业公司之间，发生纠纷时业主该如何正确维权呢？河南锦盾-郑州律师事务所为您解析！

知识点一：索要物业费，时效怎么把握？

随着民法总则于2017年10月1日起施行，普通诉讼时效期间已由民法通则规定的两年改为三年。民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用三年诉讼时效期间的规定；民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。

法官提示

当事人不提出时效抗辩，法院不应主动审查时效问题。但如当事人提出时效抗辩，法院应依照现行法律关于诉讼时效的规定处理。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。物业服务企业在对方当事人提出时效抗辩时如不提交任何形式的催缴证据，极易面临败诉风险。

知识点二：物业公司负有哪些职责，享有哪些管理权利？

根据物业管理条例的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

法官提示

1. 物业服务企业对公共管道负有维护义务，若因未及时疏通、检修、清掏而导致管道返水、浸泡、可燃气体泄露造成业主损失，应当承担相应的过错责任。

2. 物业服务企业应当保证小区内消防通道畅通，消防设施标示要明确，对业主私自搭建的护栏、存放的杂物要及时沟通、制止，对业主私自拆改等违建行为有权依据物业服务合同或者业主公约的规定要求业主恢复原状。

3. 物业服务企业对其管理小区内的设施应尽到维护、管理职责，定期检查、修缮小区内公共设施。

知识点三：物业公司的安全保障义务如何履行？

根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条第一款的规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

法官提示

1.物业服务企业对其管理小区内的设施应尽到维护、管理职责，定期检查、修缮小区内公共道路，做到对正常通行不存在障碍。

2.如受害人非小区业主，如该小区并未禁止非小区人员通行，则物业服务企业不能以受害人不在此居住为由免除其应承担的安全保障义务。

3. 物业公司平时应做好监控的留存，以及日常的管护，方便居民生活也便于诉讼中举证。

4. 若受害人作为成年人，未尽到合理的注意义务的亦应构成过错，认定责任时适用过失相抵。

知识点四：物业公司以接受派遣方式聘用服务人员，该人员履职过程中致人损害的，物业公司与派遣公司谁来承担责任？

侵权责任法第34条规定，劳务派遣期间，被派遣的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由接受劳务派遣的用工单位承担侵权责任；劳务派遣单位有过错的，承担相应的补充责任。物业公司在工作人员致他人损害时对外应承担无过错的替代责任。如派遣单位负有与损害结果相关的行业准入资质审查等方面的过错时，应根据其过错程度承担补充责任。

法官提示：

物业公司即使以接受劳务派遣的方式聘用保安、保洁人员，也应对相关人员进行严格规范与管理，预防风险。对于离岗人员应及时签署工作服装设备、居住通行卡钥等物品的交接单据，注意避免离岗人员利用工作经验导致侵权后果。

锦盾提醒：无论是物业公司还是小区业主，都应当增强法治思维能力，养成遇事找法、经营依法、化解矛盾靠法的习惯，遵守合同约定和道德规范。居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，对居民小区的服务与管理进行经常性监督检查，积极排查化解矛盾纠纷，使居民小区成为社会和谐的牢固基础。

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