郑州律师

2013年6月，李某与陈某签订了房屋买卖合同，约定李某以150万的价格买下陈某修建的两层房屋。

合同签订时，陈某告知李某该房屋没有取得建筑放可证，但后期可以办理。李栽表示知晓，双方在落款处签名按手印。

房屋买卖合同签订后，李某依照约定支付了购房款。陈某也依合同将房屋交付给李某占有使用。2018年3月，因改建项目需要，涉案房屋被政府征收并拆除。2019年，涉案房屋被政府定为违章建筑，并依据《未经登记建筑调查认定实施细则》不予安置补偿。

经查，涉案房屋建造于2009年至2012年间，修建时未经审批，李某在购买涉案房屋后出资让陈某在涉案房屋上加盖第三层。涉案房屋被认定为违章建筑不予安置补偿后，李某将陈某一家诉至法院;请求确认房屋买卖合同无效;请求返还购房款，并赔偿房款利息等相应损失。

【河南锦盾律师事务所解析】

关于违章建筑房屋买卖合同的效力问题，在法学理论上主要有三种观点：合同无效说、合同效力待定说和合同有效说。

而房屋买卖合同效力取决于建筑人是否补办相关手续这一特定事实。以上述案件为例，如果卖方陈某补办了建设工程用地许可证、建筑工程规划许可证等手续后，违章建筑从违法转为合法，房屋买卖合同也因此转为有效合同。如果陈某无法补办下来手续，则合同无效。

而在上述案件中，买卖合同签订时，其属于无证状态，后来也未能补办，该建筑物依法不能转让。根据相关法律规定，涉案合同无效。

合同无效，或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，因当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，对于合同无效后的缔约过失责任，一般的处理原则就是按照双方过错程度，确定各自应承担的责任。本案中，李某之利益损失为履行该合同而产生的购房款利息等相应合理支出;陈某之损失是违建房屋被拆后的建筑成本。但该房屋被强拆之直接原因是因为房屋的违章建筑性质，陈某应自行承担建筑成本损失。虽然该房属违章建筑，但已实际交付李某，亦不影响其占有期间的合理使用，从公平原则考量，李某应支付一定使用费。参照房屋位置、面积、使用时间等因素，其使用费与李某购房款的利息损失相互冲抵更为公正合理。

由上述案例可以看出，对于违章建筑本身都是有很大风险的，买卖违章建筑房屋双方需要对后续将面临的法律后果做好充分的思想准备以及风险防范。

河南锦盾律师事务所提醒大家，由于违章建筑的买卖合同无效的情形较多，建议预先约定好合同无效后的责任承担，既能防止经济损失，有能够快速有效的解决纠纷。